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23/01/2018 ARTIGO: 2017 - o ano do Direito Notarial e Registral. O que esperar para 2018

Aldemir Vasconcelos de Souza Junior – Professor e Notário e Registrador (1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Ceará Mirim/RN)
Filipe Gustavo Barbosa Maux – Professor e Notário e Registrador (Cartório Único de Baia Formosa/RN)

O ano de 2017 foi alvissareiro para o direito notarial e registral no Brasil. Os avanços legislativos, a normatização de novos institutos jurídicos e a atividade reguladora do Conselho Nacional de Justiça – CNJ foi marcante no ano que se encerra.

No mês de Julho, foi convertida em lei a Medida Provisória 759/2016, criando-se a lei 13.465/2017, que instituiu, em território nacional, normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.  

Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.

A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma da Lei, até 22 de dezembro de 2016. [1]

A Lei 13.465/2017 trouxe a baila institutos importantes e que deverão ser discutidos e regulamentados nos anos vindouros, tais como a inovações acerca da regularização fiduciária rural, urbana, abrangendo imóveis públicos e privados, com inclusão dos bens públicos da União, a lei inova com os institutos do direito de laje (ou direito real de sobrelevação, nas palavras do Professor Cristiano Chaves de Farias- “O direito de laje representa do puxadinho a digna moradia[2]), a criação de duas novas espécies de Condomínios (condomínio de lotes e condomínio urbano simples), uma nova espécie de aquisição originária da propriedade (legitimação fundiária).

Além disso, esse novo diploma trouxe alterações importantíssimas na usucapião extrajudicial (anuência do proprietário tabular do imóvel em face do seu silêncio após notificação; notificação do síndico do prédio em caso de usucapião de apartamento, e possibilidade de notificação por edital, caso o proprietário tabular e/ou respectivos confiantes não sejam encontrados), nova espécie de extinção da propriedade imóvel através do abandono, criação de um sistema destinado a operacionalizar o registro eletrônico de imóveis, a instituição de um número único de matrículas imobiliárias no país (acrescentando o Art. 235-A da Lei de Registros Públicos – “Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional”), e, alteração do procedimento de execução extrajudicial da propriedade fiduciária sobre imóveis, alterando a Lei 9.514/97, além de outras. Acerca dessa última alteração, deveras importante ao registrador de imóveis, tivemos oportunidade de trazermos as novidades em artigo.[3]

Sobre o direito real de laje, representa a lição tradicional do Professor Miguel Reali de que o direito é um conjunto de regras que regula a vida em sociedade. É comum imaginar a cena em que os pais autorizam os filhos, através de uma “doação”, muitas vezes por documentos particulares, a promoverem uma nova edificação na laje da casa dos pais, construção essa independente que com o passa dos tempos tronou-se uma realizada nos grandes centros urbanos.

No que tange ao registro do direito de laje junto aos registros de imóveis foi promovido consulta do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, consulta enviada em 21/08/2017 - Protocolo: 15200, com a seguinte indagação: “com a edição da Lei 13.465/2017, como se deve efetivar o direito real de laje. Abertura de matricula com o requerimento do proprietário do imóvel que tem a "laje", com remissão da matricula "mãe", planta, memorial descritivo, ART, e cadastrado da Prefeitura Municipal da "laje"? Teríamos outros documentos a serem exigidos?”, que teve a seguinte resposta:

“Prezado associado: 

De início, destacamos que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 ainda são recentes e demandam maiores estudos acerca dos temas ali apontados. 

Assim, a nosso ver, para abertura da matrícula, entendemos que deve ser apresentado ao Oficial Registrador o requerimento para a abertura da matrícula, firmado pelo interessado, acompanhado de planta, memorial descritivo, ART e aprovação municipal. Ademais, devem ser observados os requisitos constantes no § 1º do art. 176 da Lei de Registros Públicos. 

Cabe lembrar que o pressuposto necessário para a aplicação do direito real de laje está definido pelo caput do art. 1.510-A do Código Civil, necessitando estar estabelecida a "construção-base". 

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. Salientamos, ainda, que as respostas do Irib não implicam qualquer responsabilidade do Instituto acerca de seu conteúdo, sendo estas uma opinião do seu colaborador, conforme item 5 das Condições de Uso do IRIB Responde.”

No que tange a usucapião extrajudicial, além das alterações promovidas pela Lei 13.465/2017, aqui destacamos a anuência do proprietário tabular do imóvel em face do seu silêncio após notificação; notificação do síndico do prédio em caso de usucapião de apartamento, e possibilidade de notificação por edital, caso o proprietário tabular e/ou respectivos confiantes não sejam encontrados), a regulamentação do CNJ – Conselho Nacional de Justiça, ao editar em Dezembro de 2017 o PROVIMENTO 65, com a regulamentação da usucapião extrajudicial.

Destaque importantíssimo da Lei 13.465/2017, foi a criação do dinamismo da notificação extrajudicial da propriedade fiduciária. A recentíssima lei incluiu os artigos 7o-A, 7o-B e 7o-C da Lei 11.977 de 07 de Julho de 2009 que trata do “Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas e REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR)”

Pois bem, agora os beneficiários de operações do PMCMV, com recursos advindos da integralização de cotas no FAR, obrigam-se a ocupar os imóveis adquiridos, em até trinta dias, a contar da assinatura do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, firmado com o FAR. Com o descumprimento do prazo fica o FAR automaticamente autorizado a declarar o contrato resolvido e a alienar o imóvel a beneficiário diverso, a ser indicado conforme a Política Nacional de Habitação. 

Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR:  a alienação ou cessão, por qualquer meio, dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR; a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários, e, atraso superior a noventa dias no pagamento das obrigações objeto de contrato firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR, incluindo os encargos contratuais e os encargos legais, inclusive os tributos e as contribuições condominiais que recaírem sobre o imóvel.

Assim sendo, vencida antecipadamente a dívida, o FAR, na condição de credor fiduciário, munido de certidão comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses de “vencimentos antecipados” alhures listadas, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no § 1o do art. 26 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”), a integralidade da dívida, compreendendo a devolução da subvenção devidamente corrigida.

Nesse toada, decorrido o prazo sem o pagamento da dívida antecipadamente vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR. 

Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com o disposto na Lei n. 11.977/09, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de esbulho possessório. 

Com relação ao procedimento de intimação de devedor fiduciante, a intimação poderá ser promovida, por solicitação do oficial do registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Nesse sentido, dispõe a alteração legislativa que, quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). 

 Já nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências. 

Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, será promovido a intimação do devedor fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento antecipado da dívida da data da última publicação do edital.

No que transborda ao registro civil, a Lei 13.484, de 26 de setembro de 2017, que, além de sedimentar as alterações implementadas pela Medida Provisória nº 776 do mesmo ano, consagrou a qualificação de "ofícios da cidadania" aos ofícios de registro civil[4].

De forma didática abordaremos as importantes alterações legislativas impostas pelo novo diploma legal.

1 – Naturalidade que deverá constar nos assentos públicos:

Os Municípios brasileiros, principalmente aqueles de menor porte, hodiernamente, até mesmo os de médio porte, carecem de maternidades em seu território, haja vista que os partos e nascimentos são encaminhados ao estabelecimento de saúde de referência da Região de Saúde em que o referido Município esteja inserido. Com isto, os nascimentos dos filhos dos habitantes destes Municípios ocorrem em hospitais de Municípios vizinhos ou até mesmo somente na Capital.

Nesse contexto, a Lei de Registros Públicos –Lei no6.015, de 31 de dezembro de 1973 não trazia autorização para que, para fins de registro, considere-se a naturalidade do recém-nascido o município de residência dos seus pais.

Como dispõe a Lei de Registros Públicos o indivíduo é considerado natural do local de ocorrência do parto, em detrimento de seus vínculos sócio-afetivos, culturais e de identificação da pessoa perante a sociedade.

Como aponta a exposição de motivos da Medida Provisória 776/2017 que deu origem a Lei 13.484/2017: “Trata-se, portanto, de uma distorção da realidade, haja vista que as estatísticas de nascimentos em uma determinada localidade não condizem, necessariamente, com o quantitativo de novos indivíduos residentes naquele local. Não obstante, é de se ressaltar que a naturalidade compõe um aspecto de suma importância da personalidade dos indivíduos. Este direito fundamental, todavia, é subtraído aos brasileiros que vivem em Municípios sem maternidade, pois são obrigados a adotar, como naturalidade, Municípios vizinhos àquele em que de fato irá crescer e se desenvolver, estabelecendo vínculos afetivos, culturais, políticos, etc.

Agora não termos mais situações com a seguinte: Débora está grávida e mora em Baia Formosa/RN, pequeno Município do nosso Rio Grande do Norte. Como em Baia Formosa/RN não existe maternidade, Débora foi realizar o parto em Natal/RN, onde então nasceu seu filho.

No momento em que for ser registrado, o oficial do Registro Civil deverá consignar que ele é natural de qual Município? Qual será a naturalidade do filho de Débora?

Antes da MP 776/2017 – convertida na Lei 13.484/2017.

Depois da MP 776/2017  – convertida na Lei 13.484/2017.

Se esse fato tivesse ocorrido antes da MP 776/2017, o Oficial deveria consignar que era natural de Natal/RN, local em que ele efetivamente nasceu.

Existem duas opções de naturalidade. Ele poderá ser registrado como sendo natural de:

1) Natal/RN  (local onde ocorreu o nascimento); ou de

2) Baia Formosa/RN (Município de residência da mãe do registrando na data do nascimento).

Assim, a Lei 13.484/2017, que deu  altera a LRP para prever que, se a criança nasceu em cidade diferente daquela onde mora sua mãe, ela poderá ser registrada como sendo natural do local de nascimento ou do Município onde reside sua genitora.

Outra novidade trazida pela MP 776 (convertida na Lei 13.484/2017). é que agora existe a expressa previsão legal de que o registrador, no momento do assento do nascimento, deverá consignar a naturalidade do registrando. Isso já acontecia na prática, no entanto, agora esse dever consta expressamente na LRP.

Além disso, a Lei também determinou que nas certidões de nascimento deverá constar a naturalidade do nascido. No modelo de certidão aprovado pelo CNJ para as certidões do registro civil já constava a naturalidade.

Assim, temos uma alteração que para muitos seria de menor importância, porem é de grande alcance para a dignidade das pessoas e consequentemente para sua cidadania.

2 – Registros Civis – verdadeiros ofícios da cidadania:

Outra importantíssima mudança feita pela Lei 13.484/2017 foi a possibilidade de serviços a serem prestados pelos cartórios de Registro de Pessoas Naturais.

É cedido informar que nos registros civis de pessoais naturais tem por escopo da publicidade e registro aos acontecimentos da cida civil, como também conservare-los infinitamente.

O registro dos principais fatos da vida de uma pessoa é extremamente relevante para qualquer sociedade, pois propicia segurança nas informações constantes nesses assentos.

O registrador civil de pessoas naturais tem por atribuição promover os assentos de nascimento, casamento, conversão de união estável em casamento, registro da união estável, óbitos, natimortos, emancipações, sentença de interdição, transcrição de nascimento, casamento, óbitos lavrados no exterior, opção de nacionalidade, sentença constitutiva de adoção.

A maioria dos atos praticados pelo registrador civil são gratuitos, não importando a condição econômica do usuário.

Além da importância cristalina ao cidadão, o registrador civil também tem uma satisfação pessoal no seu ofício. Pela importância, valorização e por enxergar nos seus atos os elementos essenciais a cidadania 

Em virtude da relevância social desse registro, existe um cartório de registro civil em praticamente todo Município do Brasil.

Dos 167 municípios do Estado do Rio Grande do Norte, existe uma serventia cartorária em cada município. De Viçosa – município menos populoso, até Natal – capital e município de maior população, existe uma serventia.

Nesse sentido, vendo a presença das unidades cartorárias em todos os municípios do Brasil, a Lei nº 13.484/2017 decidiu aproveitar e também incrementar a arrecadação dessas serventias – muitas vezes deficitárias. Nesse sentido a nova legislação autorizou que os cartórios de RCPN – muitas vezes ofícios únicos, prestem outros serviços remunerados à população.

3 – Alteração da lavratura do óbito:

Outra mudança feita pela Lei nº 13.484/2017 foi alterar a redação do art. 77 da Lei nº 6.015/73, prevendo a possibilidade de a certidão de óbito ser expedida pelo oficial do Registro Civil do lugar de residência do falecido quando a morte ocorrer em local diverso do seu domicílio.

Antes da Lei nº 13.484/2017

ATUALMENTE

Art. 77. Nenhum sepultamento será feito sem certidão, do oficial de registro do lugar do falecimento, extraída após a lavratura do assento de óbito, em vista do atestado de médico, se houver no lugar, ou em caso contrário, de duas pessoas qualificadas que tiverem presenciado ou verificado a morte.

Art. 77. Nenhum sepultamento será feito sem certidão do oficial de registro do lugar do falecimento ou do lugar de residência do de cujus, quando o falecimento ocorrer em local diverso do seu domicílio, extraída após a lavratura do assento de óbito, em vista do atestado de médico, se houver no lugar, ou em caso contrário, de duas pessoas qualificadas que tiverem presenciado ou verificado a morte.

4 – desnecessidade de manifestação do Ministério Público nas averbações e retificações:

A retificação é o ato do oficial do Registro que, de ofício ou mediante requerimento, corrige um erro, omissão ou inverdade do registro, da averbação ou da anotação.

O art. 110 da LRP afirmava que os erros mais simples, ou seja, aqueles que não exigiam qualquer indagação para a sua constatação, poderiam ser corrigidos de ofício pelo oficial de Registro no próprio cartório sem necessidade de decisão judicial. No entanto, a Lei exigia manifestação do Ministério Público.

Ainda na temática do registro civil, o CNJ, através do Provimento 63, da luzes a questão da afetividade, permitindo que o reconhecimento da filiação  socioafetiva posse ser realizado diretamente em cartório. Tal provimento tem como arrimo os provimentos 12, 16 e 26 do CNJ[5].

Assim é possível o reconhecimento espontâneo de paternidade socioafetiva para pessoas maiores de 18 anos em cujo registro não haja paternidade estabelecida. O reconhecimento da paternidade socioafetiva poderá ser requerido perante qualquer Ofício de Registro Civil de Pessoas Naturais, independentemente do lugar de nascimento no estado.

É cediço que nos termos modernos temos uma ampliação do conceito de família previsto na Constituição, que prevê a contemplação do princípio de igualdade da filiação, através da inserção de novos valores, calcando-se no princípio da afetividade e da dignidade da pessoa humana.

O reconhecimento voluntário da paternidade ou da maternidade socioafetiva de pessoa de qualquer idade será autorizado perante os oficiais de registro civil das pessoas naturais. O reconhecimento voluntário da paternidade ou maternidade será irrevogável, somente podendo ser desconstituído pela via judicial, nas hipóteses de vício de vontade, fraude ou simulação.

Poderão requerer o reconhecimento da paternidade ou maternidade socioafetiva de filho os maiores de dezoito anos de idade, independentemente do estado civil.

O reconhecimento da paternidade ou maternidade socioafetiva será processado perante o oficial de registro civil das pessoas naturais, ainda que diverso daquele em que foi lavrado o assento, mediante a exibição de documento oficial de identificação com foto do requerente e da certidão de nascimento do filho, ambos em original e cópia, sem constar do traslado menção à origem da filiação.

Assim entendemos que o ano de 2017 foi o ano do direito registral e notarial, com significativas alterações legislativas. Esperamos que no ano de 2018 tenhamos um amadurecimento dos institutos registrais e notariais, como também mais novidades.

Feliz ano novo.

[1]Tivemos oportunidade de comentarmos o passo a possa da Lei no artigo: http://www.anoregrn.org.br/noticia/regularizacao-fundiaria-urbana-reurb-conceitos-objetivos-pressupostos-e-efetivacao-registral/5065.

[2] In, Direito de Laje – 2017, editora JusPodivm.

[4] Tivemos oportunidade de comentamos a Lei, através do artigo “Lei 13.484/2017 – cartórios de registros civis – ofícios da cidadania”, publicado da rede social “instragram”  - “@cartoriounicodebaiaformosa”, em  28.09.2017

[5] Tivemos oportunidade de noticiar e descrever o Provimento 63 de artigo , publicado da rede social “instragram”  - “@cartoriounicodebaiaformosa”, em  17.11.2017.

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